Höhere Erbschaftsteuer für Immobilien?

Eine zunächst nur wenig beachtete Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022 hat in den letzten Wochen viel Aufmerksamkeit erhalten. Es geht dabei um die Anpassung der Regelungen zur Verkehrswertermittlung an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertrags- und Sachwertverfahren. Durch die Anhebung der Nutzungsdauer der Gebäude von 70 auf 80 Jahre und die Anpassung des Sachwertfaktors sowie die Absenkung des Liegenschaftszinses können sich für die steuerliche Bewertung Wertsteigerungen von 30 % ergeben.

Diese auch in den Medien verbreitete Zahl hat viele Immobilienbesitzer aufgeschreckt und dazu veranlasst, vor dem Jahreswechsel noch schnell eine Nachfolgeregelung zu alten Werten umsetzen zu wollen. Dieser Impuls ist zwar verständlich, aber in vielen Fällen unbegründet. Dazu kommt, dass es selten zu einer idealen Gestaltung führt, wenn man mit der Nachfolgeplanung so lange wartet, bis man durch geplante Gesetzesänderungen zu einer überhasteten Maßnahme verleitet wird. Zudem ist es inzwischen für eine Übertragung zu alten Werten in der Regel ohnehin zu spät, weil nur in Ausnahmefällen noch vor dem Jahreswechsel ein Notartermin zu ergattern sein wird.

Als Trost für alle Steuerzahler, die keinen Notartermin mehr bekommen haben oder sich einfach nur über die Änderung ärgern, gibt es aber gleich zwei Lichtblicke. Da ist erstens die Art der Änderung, die für die meisten Immobilien gar keine Auswirkungen haben wird. Bei der Erbschaftsteuer kommen nämlich drei unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlage zur Anwendung:

Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser wird der Wert in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, also anhand des Verkaufspreises vergleichbarer Immobilien im Umfeld. Bei diesem Verfahren ändert sich nichts, und da die meisten Immobilien in Privatbesitz in diese Kategorie fallen, ändert sich auch deren steuerlicher Wert zum Jahreswechsel nicht - einmal abgesehen von den üblichen Entwicklungen der aktuell stagnierenden Marktpreise.

Sachwertverfahren: Wenn Vergleichswerte fehlen, weil es sich um ein Gebäude mit einzigartiger Bauweise handelt oder weil es für eine Immobilie auf dem Land nicht ausreichend Vergleichswerte gibt, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hier ist neben der Verlängerung der Nutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre, die alle mit diesem Verfahren bewerteten Immobilien betrifft, auch eine Anhebung des Sachwertfaktors vorgesehen. Allerdings kommt der höhere Sachwertfaktor nur dann zur Anwendung, wenn es keinen Regionalfaktor gibt, der normalerweise vom örtlichen Gutachterausschuss alle zwei Jahre festgelegt wird.

Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren gilt für Gewerbeimmobilien und größere Mietshäuser. Auch hier machen sich die höhere Restnutzungsdauer und die Absenkung der Liegenschaftszinssätze bemerkbar. Zusätzlich gibt es eine Einschränkung bei den anzusetzenden Bewirtschaftungskosten. Wie beim Sachwertverfahren gilt aber, dass sich die Absenkung der Liegenschaftszinssätze nur bemerkbar macht, wenn der örtliche Gutachterausschuss keine regionalen Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stellt.

Nicht von den Änderungen betroffen sind also die allermeisten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Alle anderen Immobilien sind in den meisten Fällen auch nur eingeschränkt betroffen (in der Regel vor allem von der höheren Restnutzungsdauer), weil es in praktisch allen größeren Städten und vielen kleineren Gemeinden einen örtlichen Gutachterausschuss gibt, der regionale Bewertungsfaktoren herausgibt, die dann auch weiterhin anzuwenden sind. Stark betroffen sind also primär einige ländlich gelegene Mietshäuser und gemischt genutzte Immobilien oder Gewerbeimmobilien sowie Villen.

Für Unternehmensvermögen und größere Privatvermögen, zu denen solche Immobilien meist gehören, führt aber ohnehin eine sorgfältige und langfristig geplante Nachfolgeregelung zu den besten steuerlichen Ergebnissen, weil eine optimale Gestaltung die tatsächliche Steuerlast deutlich stärker beeinflussen kann als die reine Änderung des Immobilienwerts jetzt ausmachen würde. Sprechen Sie uns daher an, wenn die Nachfolgeplanung unter steuerlichen Gesichtspunkten für Sie ein Thema ist.

Der zweite Lichtblick - nicht nur für Immobilienbesitzer - ist aber, dass sich die Anzeichen für eine spürbare Anhebung der Erbschaftsteuerfreibeträge verdichten. Die Freibeträge sind nämlich seit der Erbschaftsteuerreform 2009 unverändert, während die Immobilienpreise im selben Zeitraum um 50 bis 120 % angestiegen sind. Vor allem dieser Aspekt hat dazu geführt, dass die Zahl der Erbschaftsteuerveranlagungen in diesem Zeitraum um ein Drittel und das Steueraufkommen um mehr als das Doppelte gestiegen ist. Vor allem die Zahl der erbschaftsteuerpflichtigen Ehepartner und Kinder, für die ohnehin die höchsten Freibeträge gelten, hat sich enorm erhöht, nämlich um fast 90 %.

Weil sich immer mehr Erben verschulden oder das Erbe verkaufen müssen, um die fällige Erbschaftsteuer zahlen zu können, sind in den letzten Jahren die Forderungen nach einer Anhebung der Freibeträge lauter geworden. Einen Anlauf hat jetzt Bayern im Bundesrat gemacht, und die Regierungskoalition hat sich im Grundsatz darauf verständigt, einer koordinierten Initiative aus dem Bundesrat zu einer Anhebung der Freibeträge zuzustimmen.

In aktuellen Pressemeldungen ist von einer Anhebung um 25 % die Rede, diese kann aber durchaus auch höher ausfallen. Wie schnell eine Anhebung der Freibeträge kommt, ist noch nicht klar, aber dass sie kommt, ist inzwischen sehr wahrscheinlich geworden. Damit kann eine Übertragung von Immobilienvermögen auch für die von den Anpassungen im Bewertungsrecht betroffenen Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt sogar günstiger sein, wenn die Anhebung des Freibetrags höher ausfällt als der Wertzuwachs durch die neuen Bewertungsvorgaben.